부동산 가격이 지속적으로 상승하면서 부모로부터 자녀에게의 부동산 증여가 더욱 일반화되고 있습니다.
하지만 증여는 곧
증여세
라는 세금과 직결되며, 이 부분을 정확히 이해하고 준비하지 않으면 불필요한 세금 지출로인해 불필요한 자금이 새어나갈 수 있습니다.
📌 증여란 무엇인가요?
증여란 대가 없이 재산을 이전하는 행위를 의미하며, 부동산 증여는 세법상 증여세 과세 대상입니다.
국세청은 부모 자식 간, 부부 간 등 직계존비속 간의 무상이전 행위를 면밀히 검토하고 있으며, 사전 증여세 신고 및 납부가 반드시 요구됩니다.
💸 증여세 계산 방식 (2025년 기준)
증여세는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:
[과세표준] = [증여재산가액] - [공제금액]
[증여세] = [과세표준] × [세율] - [누진공제액]
1. 증여재산가액 산정
- 기준: 시가 또는 공시지가
- 실거래가보다 낮게 신고할 경우 과소신고 가산세 부과
2. 공제금액
- 부모 → 자녀: 10년간 5천만 원까지 공제 (미성년자는 2천만 원)
- 부부간 증여: 10년간 6억 원까지 공제
3. 세율표 (2025)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 이하 | 10% | 0 |
| 5억 이하 | 20% | 1천만 원 |
| 10억 이하 | 30% | 6천만 원 |
| 30억 이하 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
✅ 절세 전략 TOP 5
1. 분할 증여 전략
- 10년 단위로 공제 한도 활용 → 과세표준 분산
- 예: 2025년 5천만 원, 2035년 추가 증여
2. 부동산 취득 전 증여
- 현금으로 증여한 후 자녀가 직접 부동산 취득 → 이중세 방지
3. 미성년자보다 성인 자녀에게 증여
- 미성년자는 공제액이 적고, 금융계좌 조사 대상이 될 확률도 높음
4. 실제 시세에 맞춘 신고
- 공시가격보다 낮은 실거래가 신고는 불이익 발생 가능
- 적정 시가로 신고 + 평가자료 보관 필수
5. 증여세 신고 후 납부 유예 제도 활용
- 1천만 원 이상 증여세일 경우 → 최대 5년 분할 납부 가능
📂 증여세 신고 절차
- 증여계약서 작성 및 공증
- 부동산 등기 이전
- 국세청 홈택스 또는 세무서 방문 신고
- 세액 납부 또는 분할 납부 신청
💡 유의사항
- 증여세는 재산을 받은 자(수증자)가 납부
- 증여일로부터 3개월 이내 신고해야 가산세 회피 가능
- 일정 규모 이상일 경우 금융정보분석원(FIU) 통보 대상
📌 사례로 보는 계산 예시
예시: 부모가 2025년 성인 자녀에게 공시지가 1억 5천만 원짜리 아파트를 증여
증여재산가액: 150,000,000원
공제: -50,000,000원
과세표준: 100,000,000원
세율: 20%
누진공제: -10,000,000원
증여세: (100,000,000 x 20%) - 10,000,000 = 10,000,000원
부동산 증여는 가족 간 재산 이전을 위해 매우 유용하지만,
증여세 부담과 추후 세무조사 리스크
까지 함께 고려해야 하므로 신중한 판단과 전문가와의 상담이 필요합니다.
※ 본 글은 2025년 기준 국세청 고시 및 세무사무소 실무 사례를 기반으로 작성되었습니다. 상황에 따라 세무사 상담을 권장합니다.